央行11月24日发布《2015年第四季度城镇储户问卷调查报告》。报告显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为 14.7%，较上季提高0.9个百分点。分析称这说明2015年来的系列政策刺激楼市有所成效。
新型城镇化促进去库存
中央经济工作会议指出，要扩大有效需求，打通供需通道，消化库存。其中对于扩需方面，表示要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
原中国房地产协会副会长朱中一表示，今年中央比较罕见地连续提出去库存的根本原因，一方面是部分三四线城市因人口净流出，购房需求减少，另一方面，则是受高库存的负面影响，房地产投资大幅度下滑。
国家统计局数据显示，2015年前11个月，全国房地产投资开发增速降至1.3%，仅为去年同期水平的十分之一。其中，住宅投资增长0.7%，几近停滞状态。
易居研究院研究员严跃进表示，城镇化的推进将有效带来需求的释放。另一方面，农民收入水平低，限制了住房需求释放，因此通过补贴等方式降低农民进城购房的成本，这将在提高居住水平的同时，鼓励农民其他消费需求一起释放，确实会有一个积极的刺激效应。
河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军表示，据初步统计，在县级城市购房群体中，农民购房占七成以上，部分县城超过八成。促进农民进城购房，有利于加快消化库存，扩大住房消费，科学推进以人为核心的新型城镇化，也是稳增长、保态势、惠民生、防风险的综合战略举措。
此外，对于加速户籍制度改革方面，严跃进认为，户籍制度改革的成功，能够促进“安居乐业”政策导向的实现，有效降低对传统住房购置的依赖。过去城市需要购房才能落户和解决子女入学的问题，但现在如先解决户籍享受相应配套的背景下，购房市场稳定，租赁市场将更加活跃，回归了居住的本来面目。
现阶段我国租赁市场发展还仅处于初期阶段，由于观念的固化，对于租房过日子的接受程度并不高，因此购房年龄整体偏小，常常是几代人的存款凑在一起买一套房。但在发达国家，购房群体多在40岁左右，较我国晚十年左右。因此，以租代买，或先租后买的情况十分常见，住房租赁市场也十分发达。
此次会议提出，发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。“这也意味着，未来将根据需求为向导改革供给模式，也为房企提供了一种转型方向。”朱中一说。
此次，会议便指出，将鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。 朱中一认为，过去房地产开发，供应侧是盲目的，政府盲目供应土地，企业盲目开发，这也是造成目前库存高企的主要原因。因此，从供给与需求两端考虑，构建以需求为导向的供应模式，引导消费方向，是未来房地产供应的主要侧重点。
但朱中一同时提醒，由于在未来一段时间内，去库存的趋势不会改变，也就意味着政策仍将保持持续宽松。而我国一线城市、与部分人口净流入明显的二线城市住房仍存短缺，因此，应警惕整体宽松下市场走热引发该类城市房价大幅上扬。
各线城市分化明显
据悉，2015年第四季度《城镇储户问卷调查》是央行在全国50个城市对2万户城镇储户进行的问卷调查。
报告中显示，仍有52.0%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高2.4个百分点；而44.2%的居民认为目前房价“可以接受”，3.8%的居民认为“令人满意”。
对于下季房价，18.4%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”，15.2%的居民预期“下降”，13.7%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.7%，较上季提高0.9个百分点。
而根据此前国家统计局出具的数据，11月份全国70个城市中，有33个城市房价出现了上涨。本次调查中，有过半的居民认为房价高，也和其所处的城市房价上涨态势有关系。
而纵向来看，年内四次储户调查中，一季度认为房价高的比例为51.9%，二季度为51.5%，三季度为49.7%，4季度的52%为最高。中原地产首席分析师张大伟表示，这体现了整体房价的高位运行。
张大伟分析称，在3季度的数据中，18.7%的居民认为下季度房价将上涨，在4季度的数据中预期房价上涨的比例为18.4%，而未来准备购房的比例则出现了上升，这说明了从2015年来的系列政策刺激楼市，使得部分城市的购房需求比例上涨。
张大伟表示，从目前的市场基础看，房地产发展的分化趋势已十分清晰：一二线城市不需再加码政策已经非常活跃，深圳等为代表的一线城市已经疯狂。而三四线城市则泥潭深陷。
未来房价或受政策影响加剧
日前召开的中央经济工作会议，重点提出对房地产行业要重点抓取库存，稳定房市再次成为中央经济工作的关键字眼。此外，中央明确提出，要鼓励房地产开发商酌情降价。
张大伟认为，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费将受到政策的全面鼓励。
结合本次调查的结果，易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为未来房价会与当前持平。一方面，近期房价上涨过快，某种程度上会出现一个短暂性的持平走势。对于房企来说，也会在积极去库存的导向下不盲目涨价，基本上在这样一个价格水平段跑量。另一方面，中央经济工作会议提到了鼓励房企降价的做法，实际上也是给予市场参与者一个信号，即部分楼盘依然有继续降价或维持价格走平的可能。
而张大伟则预计，从之前的中央经济工作会议中提及的，期待房价降低去库存可见，目前制约房地产库存的重要原因就是房价超过了部分居民的承受力。所以未来降房价将是政策引导的一个重要方向。
来源：中国商报网
